A comparação de dados de mercado é um dos melhores métodos de avaliação de imóveis urbanos. Mas depende de transações do mesmo tipo de imóvel. O ideal é se utilizar de um conjunto de métodos e variáveis descritos na NBR 14.653-2/ 2011.
Conforme a NBR 14.653-2/ 2011.
“Análise técnica para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica para uma determinada finalidade, situação e data”.
É a definição técnica do valor de mercado dos bens (materiais) ou de direitos sobre eles (intangíveis).
A Avaliação de Imóveis Urbanos é feita dentro de procedimentos técnicos para a realização das análises de valor. Os bens materiais são os imóveis urbanos, rurais e industriais, os veículos, as máquinas e equipamentos, o cultivo agrícola e os semoventes. Na categoria dos intangíveis se incluem o fundo de comércio, os lucros cessantes, as marcas e patentes
Existem diversas formas de obter-se o valor de um imóvel. A escolha do método depende das informações disponíveis e do nível de rigor desejado.
Uma das melhores formas para Avaliação de Imóveis Urbanos é por comparação com imóveis semelhantes (método da Comparação de Dados de Mercado). É o melhor método, mas depende da existência de transações do mesmo tipo de imóvel, na mesma época e localização espacial, e em quantidade suficiente para possibilitar a análise dos valores.
Os valores de transações com imóveis semelhantes são a maior evidência de mercado para um imóvel. Havendo dados, é preciso obter um valor médio. É sempre uma média ponderada, visto que os imóveis são sempre diferentes uns dos outros (a singularidade é uma característica básica: os imóveis são multivariados). Não é possível simplesmente extrair a média aritmética. Esta média pode ser feita por aproximação ou “à sentimento”, se for uma avaliação dentro do nível de rigor Expedito, por homogeneização de fatores, se for no nível Normal ou por inferência estatística, para o nível Rigoroso.
Não existindo dados para comparação, podem ser empregados os métodos da Renda, Residual, Involutivo e do Custo de Reprodução, que buscam o valor através de outras evidências. São aproximações, a serem utilizadas apenas em caso de necessidade.