A avaliação de imóveis, um procedimento técnico crucial para determinar o valor de um bem ou direito sobre ele, vai muito além de um simples palpite. Conforme a NBR 14.653/2019, o processo é uma análise técnica detalhada que visa identificar o valor de um bem, seus frutos e direitos, além de determinar a viabilidade econômica de sua utilização para uma finalidade e data específicas.
Essa definição abrange tanto bens materiais como imóveis urbanos, rurais e industriais, veículos e equipamentos, quanto intangíveis como marcas, patentes e o fundo de comércio. A escolha do método de avaliação é um passo fundamental e depende diretamente das informações disponíveis e da precisão que se deseja alcançar.
O método da Comparação de Dados de Mercado
O método de Comparação de Dados de Mercado é, sem dúvida, o mais indicado e considerado o melhor para a avaliação de imóveis urbanos. Ele se baseia na premissa de que a maior evidência do valor de um imóvel está nas transações de propriedades semelhantes, que foram realizadas em uma mesma época e na mesma região.
Para que este método seja eficaz, é essencial dispor de um número suficiente de dados de imóveis com características similares. A análise desses dados não pode ser feita de forma simplista, como uma média aritmética direta. Afinal, cada imóvel é único e possui suas particularidades (característica multivariada).
A NBR 14.653-2/2011 estabelece diferentes níveis de rigor para a avaliação:
- Nível Expedito: permite uma aproximação baseada em um conjunto menor de dados.
- Nível Normal: utiliza a homogeneização de fatores, onde se ajustam os valores de imóveis de referência para compará-los com o imóvel a ser avaliado, levando em conta suas diferenças (como área, idade, estado de conservação).
- Nível Rigoroso: emprega a inferência estatística, uma técnica mais robusta que analisa matematicamente os dados para chegar a um valor mais preciso e tecnicamente defensável.
O que fazer quando não há dados de comparação?
Em situações onde os dados para o método de comparação são escassos ou inexistentes, outras abordagens podem ser utilizadas como alternativa. No entanto, é crucial entender que esses métodos são considerados aproximações e devem ser empregados apenas quando necessário. Entre eles, destacam-se:
- Método da Renda: avalia o imóvel com base no valor potencial de aluguel que ele pode gerar.
- Método Residual: estima o valor de um terreno subtraindo os custos de construção e comercialização do valor de mercado de um empreendimento hipotético.
- Método Involutivo: similar ao residual, é mais utilizado para a avaliação de glebas e áreas de grande porte, considerando a viabilidade de um projeto de loteamento.
- Método do Custo de Reprodução: determina o valor do imóvel com base nos custos necessários para sua construção ou reprodução, levando em conta sua depreciação.
A Bittar Perícias se destaca na área de avaliações, aplicando o conhecimento técnico e os métodos mais adequados para cada situação, sempre em conformidade com as normas vigentes, garantindo um laudo pericial preciso e confiável.
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