Como avaliar um imóvel

Como avaliar um imóvel: Valor superficial estimado por corretagem X Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.

Muitas pessoas que querem apenas ter apenas uma noção do valor do imóvel para anunciar, desejar saber se estão fazendo uma boa compra, ou alugando um imóvel dentro da realidade de mercado geralmente fazem uma pesquisa em sites imobiliários, perguntam para vizinhos e consultam um corretor para se estipular um preço adequado.

Esses valores superficiais sofrem uma série de deturpações e não podem ser tomados como referencia única.

Vizinhos as vezes querem mostrar que fizeram um ótimo negócio e muitas vezes mascaram um pouco o valor real.

Anúncios imobiliários tendem a ter valores acima do mercado para conseguir ter uma margem para desconto e honorários de imobiliárias e corretores podem

Em alguns casos até mesmo o próprio valor proposto pelo corretor ou imobiliária pode ser influenciado pela necessidade de se vender rapidamente o imóvel afim de se ganharem as comissões e baterem metas de vendas o quanto antes possível.

Esse problema de como avaliar um imóvel de forma precisa ocorre porque existe muita especulação nesse mercado e as fontes de referencias de valores oscilam muito. O maior vilão dessa história é sem dúvida uma avaliação superficial na qual se pega o endereço do imóvel, se compara 2 ou 3 unidades similares anunciadas e se estima um valor em 2 minutos. Obviamente é impossível de se chegar a um valor preciso com uma análise tão superficial, sem avaliar as condições do imóvel, da localidade, aquecimento do mercado para aquela região etc…

Você não precisa passar por esse aperto nem queimar seu patrimônio para realizar um negócio sob pressão. Você pode e deve fazer uma avaliação mercadológica precisa do imóvel antes de prosseguir em uma negociação.

É possível sim que você faça sua avaliação por conta própria para ter uma base de referencia mais precisa para sua negociação ou como forma de comparar com uma estimativa recebida, desde que se tenha em mente que será necessário um certo trabalho de pesquisa e um bom discernimento na base de amostragem. Fora que para quem precisa de uma avaliação precisa para negociar um empréstimo com o banco, uma disputa judicial de divórcio ou partilha, ou qualquer situação que seja preciso possuir um documento legal válido como prova para se determinar o valor do imóvel será necessário o Laudo ou Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica expedido por profissional autorizado.

Métodos de como avaliar um imóvel mais utilizados de acordo com a finalidade do bem

A seguir listamos os Métodos de como avaliar um imóvel segundo a ABNT NBR 14.653-1 – Avaliação de bens.

Métodos para identificar o valor de um bem:

– Comparativo direto de dados de mercado – É o método mais utilizados de como avaliar um imóvel. Esse método utiliza os atributos comparáveis de uma determinada amostra como custo do metro quadrado e comparação direta com os preços pagos no mercado para imóveis similares. Veja bem que existe uma enorme diferença entre preços pagos e preços anunciados.

É o método recomendado para ser utilizado sempre que possível. Porém para que seja efetivo necessita de uma amostra com pelo menos uma dezena de imóveis similares o que em casos de imóveis muito peculiares com características únicas se torna inviável de ser utilizado isoladamente. Por isso o método funciona melhor para imóveis que tenham um bom volume de unidades semelhantes como apartamentos residenciais e salas comerciais.

– Involutivo – Ou método do máximo aproveitamento eficiente. Muito utilizado por construtoras e incorporadoras. Utiliza estudo de viabilidade técnico-econômica, considerando-se cenários variáveis e mediante empreendimento hipotético. Basicamente traça as condições máximas de construção de um terreno, mensura os custos de execução dessa construção e calcula-se a possível receita proveniente deste empreendimento. Com esses cálculos é possível subtrair o custo da obra e o lucro mínimo pretendido pela construtora para se chegar ao valor máximo que se pagria pelo terreno.

– Evolutivo: Método que utiliza a somatória dos valores dos componentes.  Por exemplo soma-se o valor do terreno, mais o valor ou custo da construção de benfeitorias e multiplica-se pelo fator de comercialização.

VI = (VT+CB) x FC

Onde: VI – Valor do Imóvel; VT – Valor do Terreno; CB – Custo da Benfeitoria; FC – Fator de Comercialização.

Vale frisar que outros métodos são empregados para avaliar os itens em separado como o valor do terreno e do custo das benfeitorias.

– Capitalização de renda – É realizada por meio de capitalização da renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis. Muito utilizado por investidores que adquirem uma propriedade pelos benefícios de renda que o aluguel do bem ela irá lhe proporcionar.

Métodos para identificar o custo de um bem:

– Comparativo direto de custo de reprodução – normalmente usado em construções que raramente mudam de dono, como, por exemplo, hospitais, escolas e prédios industriais ou comerciais singulares. A grosso modo determina o valor através da soma do valor do terreno, mais o custo das edificações que nele estão inclusas via comparação de dados determinados de uma amostra.

Aqui se trona necessário o cálculo do terreno por método comparativo, custo de reposição que seria o valor de uma construção similar utilizando-se mesmos materiais e projeto arquitetônico ou custo de reprodução que seria o valor para que se faça uma duplicata exata do prédio nos valores correntes. Normalmente nesse método são empregados engenheiros e corretores avaliadores para se produzir um parecer detalhado com maior precisão de valores corrente.

– Quantificação de custo – É feita por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.

 

A recomendação é sempre que possível seja utilizado o método comparativo direto de dados de mercado, pois se existir uma quantidade razoável de imóveis similares que se possa extrair informações significativas e satisfatórias mais correta será a avaliação e mais difícil sua contestação.

Vale a ressalva que nenhum método de avaliação é completamente exato. A seguir ilustramos os passos de como avaliar um imóvel seguindo o método comparativo dos dados do mercado e posteriormente algumas ressalvas e considerações clarificando que o passo a passo a seguir é meramente para se ter uma noção mais clara do valor real do imóvel afim e de forma alguma pode ser considerado tão robusto quanto uma avaliação completa realizada em um parecer técnico de avaliação mercadológica de imóveis.

Como avaliar um imóvel em 5 passos :

Como dito anteriormente este método só é possível de ser realizado com um número razoável de imóveis similares que servirão de amostra comparativa. Para bens com poucos imóveis similares deve-se utilizar outros métodos de avaliação.

1º – Vistoria do Imóvel a ser avaliado.

Levantamento de dados que influenciarão no valor de mercado de preferência com a checagem das informações pelo número de matrícula do imóvel. Nesse levantamento deverão ser levado em conta dados primários como: Bairro e localização; Metragem da área privativa (incluindo garagem se houver) ; Nº de dormitórios, suítes e dependências; Garagens; idade do imóvel; andar; posição;

2º – Pesquisa de Mercado.

Na sua pesquisa é interessante ter uma amostragem com os valores comercializados de 10 a 20 imóveis similares indo além dos preços dos anúncios em sites de imobiliárias e procurando pelos valores atualizados que os imóveis tenham sido comercializados de fato. Os preços anunciados muitas vezes possuem um acréscimo para margem de negociação e honorários de intermediação imobiliária. Procure por imóveis similares com metragens, dormitórios, localização e método construtivo o mais parecidos possíveis.

3º – Média do valor do metro quadrado das amostras.

Com suas amostras listadas faça uma media aritmética simples do preço do metro quadrado. Some o valor do metro quadrado de cada uma das amostras e divida pelo total de amostras.

4º – Média final do valor do metro quadrado

Para chegar ao valor de referência final do metro quadrado estipule o Intervalo de tolerância das amostras em 20% para mais e 20% para menos. Elimine as amostras que estão fora do intervalo de tolerância e faça nova media aritmética apenas com as amostras restantes.

5º – Valor Médio Final estimado do imóvel com seus limites de valores inferiores e superiores.

Multiplique a metragem do imóvel avaliado pela media final do metro do valor do metro quadrado das amostras para determinar o valor médio estimado do imóvel.

Os limites inferiores e superiores variam de 1 até 10% em relação ao valor médio estimado. Quanto mais precisa for a amostragem da avaliação menor será a variação dos limites.

 

Considerações e Critérios de como avaliar um imóvel :

Ao se realizar o método comparativo é preciso que se procure estabelecer critérios de seleção das amostras. Tendo o imóvel a ser avaliado como referência devem se definir amostras que possuam as mesmas características dentro das condicionantes:

Localização: Zona urbana, Zona Industrial, Área Rural, Zona Turística, Área comercial.

Localidade espaços ao redor como praças, áreas verdes, transporte público, segurança, vista,

Serviços como bancos, mercados, clínicas, escolas, shoppings

Ano do imóvel: Ano de construção, anos de utilização, ano de urbanização, ano de melhorias ou reformas, Dimensões e profundidade dessas reformas.

Tipologia: Terenos: Urbano, Industrial, Comercial, rural ou agrícola

Tipo de Edificação

Lojas – Espaços comerciais

Garagens ou estacionamentos

Imóveis industriais

Área do imóvel: are de construção área útil, área dependente. Preço do M2 – Preço do M2 Novo e Preço do M2 usado.

Mercado Imobiliários : estado da procura, estado da oferta e taxas de juros praticadas.

Imagem ou aspecto visual: estado de conservação, ambiente decorado ou mobiliado, abandonado.

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